機(jī)械停車位相比于傳統(tǒng)意義上的停車位，是一個(gè)移動(dòng)的非獨(dú)立空間，它必須依靠機(jī)械的整體運(yùn)行和空間的交換來達(dá)到個(gè)體車位使用的目的，而在權(quán)屬意義上的停車位是一個(gè)固定的獨(dú)立空間，有具體的界線范圍，包括建筑面積和建筑高度方面的要求，兩者有較大程度上的區(qū)別。

目前，在我國(guó)《物權(quán)法》以及《土地管理法》等諸多法律、法規(guī)中，均未直接涉及機(jī)械車位的歸屬及性質(zhì)，因此，各地在司法實(shí)踐中持保守態(tài)度。

現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度下的停車位歸屬原理分析

1、嚴(yán)禁二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房地分離

《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”，第62條規(guī)定“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上人民政府由一個(gè)部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書”的規(guī)定。而《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條則規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地上蓋的建筑物、附屬物同時(shí)轉(zhuǎn)讓”，第24條規(guī)定“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)或者共有人，享有該建筑物、其它附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移”。

從以上法律規(guī)定可知，在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，不允許將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離、分割。這意味著，有土地使用權(quán)份額的建筑物才可能取得有房屋所有權(quán)，沒有土地使用權(quán)份額的建筑物的法律權(quán)利只能依附于具有土地使用權(quán)份額的建筑物，而且是一種從權(quán)利。

2、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的登記取得制度

《城市房地產(chǎn)管理法》第59條、第60條確立了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，并進(jìn)一步明確了房屋所有權(quán)取得以取得土地使用權(quán)為前提。另根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”和最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人們共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，……當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，房屋所有權(quán)證書是房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)的確權(quán)依據(jù)。？

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)經(jīng)國(guó)家機(jī)關(guān)依法登記后，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)才受國(guó)家法律的確認(rèn)和保護(hù)。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)登記后，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人取得《房地產(chǎn)證》，確認(rèn)其所有權(quán)。

3、關(guān)于商品房建筑容積率

商品房建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。根據(jù)土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不分離的原則，擁有土地使用權(quán)，才可能取得房屋所有權(quán)。項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的建筑物，如果要取得獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，就必須計(jì)算商品房建筑容積率參與規(guī)劃建設(shè)用地面積的分?jǐn)偂７駝t，不計(jì)算建筑容積率的建筑物，其房地產(chǎn)權(quán)利就不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。

綜合以上三方面的內(nèi)容可知，根據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，只有計(jì)算商品房建筑容積率參與規(guī)劃建設(shè)用地面積分?jǐn)偟耐＼囄徊拍苋〉谩斗康禺a(chǎn)證》，其產(chǎn)權(quán)歸屬具有房地產(chǎn)憑證的業(yè)主；反之不單獨(dú)計(jì)算商品房建筑容積率的停車位，其產(chǎn)權(quán)未進(jìn)入流通領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有。